《宁晋县城规划区个人建设管理办法（试行）》政策解读

一、 政策出台背景与目的

近年来，随着宁晋县经济社会发展，县城规划区内个人建房呈现出数量增多、诉求多元的特点，但也暴露出部分建设行为缺乏规划引导、建筑风格杂乱、侵占公共空间、工程质量存在安全隐患等问题。为落实《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》及省市关于加强农村房屋建设管理的实施意见等文件精神，宁晋县结合本地实际制定了《宁晋县城规划区个人建设管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。出台本《办法》的根本目的在于：一是规范建设秩序，确保个人建设符合国土空间总体规划，做到先批后建；二是提升城市风貌，通过统一建筑风貌管控，彰显城区特色；三是保障公共安全，强化工程质量监管与批后验收，坚决遏制违法违规占地及违法建设行为，切实保护人民群众生命财产安全。

二、 政策适用范围

（一）空间范围：本《办法》适用于宁晋县国土空间规划确定的县政府所在地规划建设范围及经济开发区范围，具体为“规划西环路-北环路-东阳路-九河大街”围合区域内的县城规划区。

（二）行为界定：《办法》所称“个人建设”，特指村（居）民个人在原国有土地或宅基地上进行的新建、改建、扩建、翻建建筑物或构筑物的活动。其中，宅基地是指农村村民合法使用或依法批准，用于建设住宅（含附属用房和庭院）的集体所有土地。

三、政策主要内容

《办法》共四章、二十条。

第一部分，总则（第一条至第六条）。明确制定目的、适用范围、核心概念及总体原则。第1条，主要体现相关法律法规和政策依据。第2条，划定管控区域，县城规划区为县政府所在地规划建设范围及经济开发区范围（规划西环路-北环路-东阳路-九河大街围合区域内）。第3条，界定“个人建设”“宅基地”两大核心概念。第4-6条，确立规划引领、节约用地、先批后建、一户一宅原则，要求建筑风貌契合城区整体规划，严格落实申请、审批、竣工“三到场”监管要求等。

第二部分，个人建房管理（第七条至第十二条）。为核心管控章节，分类明确审批规则、建设标准、设计要求及质量监管责任。

第7-8条，分类审批管理。明确属地乡镇政府、县自然资源和规划局审批职责，以建筑面积500平方米为分界，分级设置规划许可、建筑风貌审议及备案流程。第9条，设计规范。个人建房可委托具备资质的设计单位设计，也可选用通用设计、标准设计图集。第10条，硬性建设标准。统一房屋地界、室内外标高、相邻建筑高差等要求；明确自建房层数控制在三层（含）以下，总建筑物高度不超过12米，主体建筑高度不超10.7米。第11条，划定退距标准。按照控规要求，和平大街以北住宅退让道路红线（绿线）不宜小于7米；和平大街以南住宅退让40米以下宽度道路红线不宜小于5米，退让40米及以上宽度道路红线不宜小于20米；建成区改建时，退让道路红线距离可适当减少，但最小不得小于10米；如道路两侧有绿化带，建筑退让绿化带边界距离低、多层建筑不宜小于5米，高层建筑不宜小于8米。商业建筑退让道路红线距离应符合附表规定，其中安置商业等沿街商业退让道路红线距离可适当减少，但不宜小于5米。第12条，质量安全监管。明确投资100万元以下、建筑面积500平方米以下宅基地建房，由县住建局为属地政府提供技术指导；对经营性、三层及以上、人员密集型自建房建立管理台账，常态化开展安全隐患排查。

第三部分，监督监管（第十三条至第十七条）。厘清各方监管、巡查、执法及批后监管职责。第13条，划分违法建设监管主体，国有土地、集体土地、住宅小区实行分类监管，属地乡镇（街道）、县城镇社区服务中心县自然资源和规划局、县城镇社区服务中心、县农业农村局、县住建局、县城管局等各负其责。第14-15条，明确批后监管责任，国有土地由县自然资源和规划局牵头负责，集体土地由属地政府牵头负责，组织联合验收，相关部门协同履职。房屋必须完成上述联合验收后，再投入使用。第16-17条，规定存在违法建设、违法违规审批问题的自建房，不得用于经营活动；施工许可、不动产登记等手续严格按照国家法律法规执行。

第四部分，附则（第十八条至第二十条）。明确个人自建房存量处置、解释权限及施行要求。对超标准存量自建房实行分类摸排、登记管控；明确县自然资源和规划局为解释主体，坚持上位法优先原则。明确办法为试行文件，试行期两年。

四、个人建房审批流程解读

《办法》根据土地性质的不同，实行分类审批管理：1.国有土地个人建房：依据管理边界向县城镇社区服务中心或属地乡镇（街道办）提出申请，经审核后报县自然资源和规划局审批。2.集体土地个人建房：需先由村集体经济组织或村委会初审，再由属地乡镇（街道）报经县自然资源和规划局审查用地是否符合国土空间规划用途管制要求和建筑风貌，同意后方可予以审批。3.建筑风貌审议备案：为确保城区特色发展，无论国有还是集体土地，建筑面积500平方米以上（含）的需提交县国土空间规划委员会审议建筑风貌并备案；500平方米以下的提交县国土空间规划委员会办公室审议建筑风貌并备案。4.特殊情形翻建：已纳入城区改造计划或规划道路范围内的土地，原则上只可原状维修。但若经鉴定属于危房且符合“一户一宅”，在改造方案未批准前，经村级审核、属地报县国土空间规划委员会办公室同意后，可按“原地块、原面积、原高度”进行翻建。

五、建设标准详细解读

个人建房必须严格遵守以下技术与规划标准：

1.高度与层数限制：规划设计方案控制在三层（含）以下，总建筑高度控制在12米以下，其中主体建筑高度不得超过10.7米，女儿墙控制在1米以下。

2.边界与标高控制：挑廊、阳台、楼梯等凸出部分不得超出本户地界。临街住宅室内外高差不超过0.45米，非住宅不超过0.6米（低洼积水街道不超过0.6米）。相邻建筑±0高差不得超过2cm，挑檐标高及出墙宽度须保持一致。

3.退让距离要求：沿临城区主次干道自建房需严格执行退让规定，具体标准如下表所示：和平大街以北地区居住建筑退让道路红线（绿线）不宜小于7米；和平大街以南地区居住建筑退让40米以下宽度道路红线不宜小于5米，退让40米及以上宽度道路红线不宜小于20米；建成区改建时，退让道路红线距离可适当减少，但最小不得小于10米；如道路两侧有绿化带，建筑退让绿化带边界距离低、多层建筑不宜小于5米，高层建筑不宜小于8米。安置商业等沿街商业退让道路红线距离可适当减少，但不宜小于5米。

六、注意事项与常见问题解答

（一）问：个人建房可以建几层？最高能建多高？ 答：个人建房控制在三层（含）以下，总建筑高度控制在12米以下，其中主体建筑高度不得超过10.7米，女儿墙控制在1米以下。

（二）问：建房需要找设计院出图纸吗？ 答：可以委托具有资质的设计单位进行设计，也可以使用通用设计、标准设计图集，但严禁无图施工。

（三）问：房子建好后可以直接住吗？ 答：不可以。必须在完成由相关部门组织的联合验收，并出具联合验收意见后，方可投入使用。

（四）问：我的房子以前建的，超过了三层或12米，现在怎么算？ 答：属于《办法》印发前的存量自建房，将由属地或相关部门登记造册，实行分类处置、加强管控。

（五）问：在规划道路范围内的危房可以翻建吗？ 答：可以，但必须经鉴定属于危房、符合“一户一宅”，且经村级审核、属地报县国土空间规划委员会办公室同意后，严格按照“原地块、原面积、原高度”进行翻建。

（六）问：本办法的有效期是多久？ 答：本办法为试行办法，自公布之日起施行，试行期限两年。期间若国家及省市相关政策调整，将按上级政策执行并及时调整本办法。